• Avv. Giuseppe De Santis

Usucapione: Posso acquistare la proprietà del posto auto condominiale?


Ai sensi dell’articolo 1158 del Codice civile

Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

«La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per vent’anni».

Tuttavia, parcheggiare per vent’anni nello stesso posto in condominio non basta per conseguirne la proprietà ed esercitare l’usucapione, in questo caso, non è così semplice come potrebbe sembrare.

Il solo utilizzo non è sufficiente per ottenere definitivamente la proprietà del parcheggio, serve, piuttosto, dimostrare, come ha più volte chiarito la Suprema Corte di Cassazione, di aver gestito lo spazio con l’esplicita volontà di possederlo non più come uti condiminius ma come uti dominus, ossia “da padroni”, ponendo cioè in essere comportamenti evidenti ed inequivocabili, come per esempio recinzioni o delimitazioni, tali da precluderne l’utilizzo ad altri e manifestare così in modo esplicito il proprio utilizzo esclusivo.

Quello che occorre ai fini dell’usucapione è un possesso esclusivo e non un possesso esercitato in comune con altre persone, anche se tale possesso fosse stato pacifico ed indisturbato.

Il possesso è idoneo all’acquisto per usucapione solo quando presenti connotati di esclusività ed incompatibilità con il compossesso degli altri partecipanti e non per il mero fatto che si traduca in un’utilizzazione del bene più intensa o diversa da quella praticata dagli altri condomini .

La delimitazione dell’area con una sbarra automatica, un cancelletto, una catena con un lucchetto o l’impiego di una persona che vieti l’ingresso alle auto, solo questi comportamenti evidenzierebbero il diritto di escludere gli altri condomini dall’uso del parcheggio, ove non esistono opere permanenti, la semplice sosta ripetuta negli anni, attraverso il parcheggio di autoveicoli, anche in presenza di righe per terra, di cartelli o di cortesi inviti non sono sufficienti a far scattare l’usucapione, nonostante il godimento prolungato verrebbe infatti a mancare il requisito dell'esclusività del possesso.

Corte di Cassazione n. 3236/84.

Corte di Cassazione n. 19478/2007

Corte di Cassazione n. 10858/2014

Trib. Roma, sent. n. 712/2017 del 17.01.2017.


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